У лютому 2025 року Міністр розвитку та технологій Кшиштоф Пашик представив основні принципи нової програми житлової підтримки – “Перші ключі”. Це викликало численні запитання: чи дійсно це ефективна житлова стратегія, чи лише частина політичної кампанії? Як такі програми впливають на ринок нерухомості, і які аспекти уряд має врахувати при впровадженні цього проєкту? Експерти ANG Відповідальні Фінанси аналізують запропоновані рішення.
Презентація програми викликала жваві обговорення
У четвер Міністерство розвитку та технологій оприлюднило основні припущення програми. Хоча представлена інформація є загальною, а сам міністр наголосив, що вона ще може змінитися в процесі законодавчої роботи, оголошення викликало широкий резонанс у галузі.
Концепція житлової програми під назвою “Кредит 0 відсотків” була однією з передвиборчих обіцянок чинної правлячої коаліції. Попередня версія цієї пропозиції, що отримала назву “Кредит на старт”, була зустрінута хвилею критики. У результаті Міністерство вирішило презентувати нову версію програми – “Перші ключі”.
Перші реакції на нову програму
На думку Катажини Дмовської, віцепрезидентки ANG Відповідальні Фінанси, сильним аспектом програми є включення в неї заходів щодо підтримки муніципального та соціального житла. Програма передбачає фінансування участі в Товаристві соціального будівництва, а також житловий внесок, що раніше було частиною пропозицій уряду.
Тільки вторинний ринок – суперечливе рішення
Однією з ключових змін у програмі є виключення забудовників і спекулянтів. Фінансування буде стосуватися лише квартир на вторинному ринку, і продавцями можуть бути виключно особи, які володіють нерухомістю не менше трьох років.
Катажина Дмовська вважає, що такий підхід значно обмежує доступність житла в межах програми. Уряд пояснює це рішення бажанням уникнути штучного зростання цін та зловживань, але повне виключення забудовників може мати негативні наслідки для ринку нерухомості в довгостроковій перспективі.
Програма не для всіх покупців
Ще один важливий момент – не всі покупці на вторинному ринку зможуть скористатися державною допомогою.
Як зазначає Кшиштоф Іван, експерт ANG, правила виключають з програми осіб, які раніше володіли нерухомістю. Це означає, що молода пара, яка три роки тому купила свою першу квартиру і тепер хоче придбати більшу, не зможе скористатися “Першими ключами”. Більше того, навіть покупці їхнього колишнього житла не отримають фінансової підтримки, оскільки нерухомість повинна бути введена в експлуатацію не менше п’яти років тому.
Такі періоди очікування здаються довільними і можуть зробити програму менш ефективною.
Обмеження за ціною – чи реалістичні ліміти?
У межах програми були встановлені максимальні ціни за квадратний метр:
- 11 000 злотих – у Варшаві, Гданську, Познані, Вроцлаві та Кракові.
- 10 000 злотих – в інших містах Польщі.
Крім того, громади зможуть встановлювати власні ліміти цін.
Експерти вважають, що хоча ліміти необхідні, їх рівень повинен відповідати реаліям ринку. У менших містах ці обмеження можуть бути виправданими, але в найбільших агломераціях вони занадто низькі у порівнянні з ринковими цінами.
На думку Кшиштофа Івана, наслідком може стати непрацююча програма, оскільки покупці не зможуть знайти відповідне житло в рамках встановлених лімітів.
Порівняння з програмою “Квартира для молодих”
Деякі експерти проводять аналогію з програмою “Квартира для молодих” (MdM), яка діяла у 2014-2018 роках. На початку її функціонування низькі ліміти цін робили програму малопривабливою. Лише після їхнього підвищення вона стала більш популярною та допомогла багатьом молодим людям у придбанні першого житла.
Чи призведе програма до зростання цін?
Нову програму також порівнюють із “Безпечним кредитом 2%” (BK2%), який діяв з липня по грудень 2023 року і призвів до значного підвищення цін на нерухомість. Катажина Дмовська наголошує, що введення лімітів цін у “Перших ключах” є необхідним, щоб уникнути аналогічних наслідків.
Однак варто зазначити, що зростання цін на нерухомість було глобальним явищем. Наприклад, у Болгарії вартість житла зросла на 16,5%, а в Угорщині – на 13,4% у період з III кварталу 2023 до III кварталу 2024 (за даними Eurostat).
Чи будуть покупці чекати запуску програми?
Не можна виключати, що потенційні покупці відкладуть рішення про купівлю, очікуючи на офіційний запуск програми “Перші ключі”.
Катажина Дмовська зауважує, що якщо уряд запровадить програму лише в середині року, незадовго до президентських виборів, є великий ризик, що до кінця 2025 року вона може бути переглянута.
Висновки
“Перші ключі” – це ще одна державна програма житлової підтримки, яка викликала широкі дискусії. Її успіх буде залежати від добре продуманих механізмів, які реально збільшать доступність житла, а не лише створять тимчасовий ринковий ажіотаж. Подальші законодавчі зміни визначать ефективність цієї ініціативи.