В феврале 2025 года министр развития и технологий Кшиштоф Пашик представил основные положения новой программы жилищной поддержки – «Первые ключи». Это вызвало множество вопросов: действительно ли это эффективная стратегия по обеспечению жильем, или же всего лишь часть политической кампании? Как такие программы влияют на рынок недвижимости и какие аспекты правительство должно учитывать при реализации проекта? Эксперты ANG Ответственные Финансы анализируют предложенные решения.

Презентация программы вызвала бурные обсуждения

В четверг Министерство развития и технологий представило основные положения программы. Хотя предоставленная информация носит общий характер, а сам министр отметил, что она может измениться в процессе законодательной работы, объявление вызвало широкий резонанс в отрасли.

Концепция жилищной программы под названием «Кредит 0 процентов» была одной из предвыборных обещаний нынешней правящей коалиции. Однако первая версия этой программы, получившая название «Кредит на старт», была встречена волной критики. В результате Министерство решило представить новую версию программы – «Первые ключи».

Первые реакции на новую программу

По мнению Катажины Дмовской, вице-президента ANG Ответственные Финансы, сильной стороной программы является включение в нее мер поддержки муниципального и социального жилья. Программа предусматривает финансирование участия в Обществе социального строительства, а также жилищного вклада, что ранее также входило в планы правительства.

Только вторичный рынок – спорное решение

Одним из ключевых изменений в программе стало исключение застройщиков и инвесторов. Финансирование будет распространяться исключительно на квартиры вторичного рынка, при этом продавцами могут быть только лица, владеющие недвижимостью не менее трех лет.

Катажина Дмовская считает, что такой подход существенно ограничивает доступность жилья в рамках программы. Правительство объясняет это решение стремлением избежать спекулятивного роста цен и злоупотреблений, однако полное исключение застройщиков может иметь негативные последствия для рынка недвижимости в долгосрочной перспективе.

Программа не для всех покупателей

Еще один важный аспект – не все покупатели на вторичном рынке смогут воспользоваться государственной поддержкой.

Как отмечает Кшиштоф Иван, эксперт ANG, правила исключают из программы лиц, которые ранее владели недвижимостью. Это означает, что молодая пара, которая три года назад приобрела свою первую квартиру и теперь хочет купить более просторное жилье, не сможет воспользоваться «Первыми ключами». Более того, даже покупатели их бывшей квартиры не получат финансовой поддержки, поскольку объект должен быть введен в эксплуатацию не менее пяти лет назад.

Такие периоды ожидания кажутся произвольными и могут снизить эффективность программы.

Ценовые ограничения – реалистичны ли лимиты?

В рамках программы установлены максимальные цены за квадратный метр:

• 11 000 злотых – в Варшаве, Гданьске, Познани, Вроцлаве и Кракове.
• 10 000 злотых – в других городах Польши.

Кроме того, местные органы власти смогут устанавливать собственные ценовые лимиты.

Эксперты отмечают, что хотя ценовые ограничения необходимы, их уровень должен соответствовать реальным рыночным условиям. В небольших городах такие ограничения могут быть оправданы, но в крупнейших агломерациях они слишком низкие по сравнению с рыночными ценами.

По мнению Кшиштофа Ивана, это может привести к тому, что программа окажется неэффективной, поскольку покупатели не смогут найти жилье, соответствующее установленным лимитам.

Сравнение с программой «Квартира для молодежи»

Некоторые эксперты проводят аналогию с программой «Квартира для молодежи» (MdM), которая действовала в 2014-2018 годах. Вначале низкие ценовые лимиты делали программу малоэффективной, но после повышения лимитов она стала более популярной и действительно помогла многим молодым людям приобрести жилье.

Приведет ли программа к росту цен?

Новую программу также сравнивают с «Безопасным кредитом 2%» (BK2%), который действовал с июля по декабрь 2023 года и способствовал значительному росту цен на недвижимость. Катажина Дмовская подчеркивает, что введение ценовых лимитов в “Первыx ключах” необходимо, чтобы избежать аналогичных последствий.

Однако стоит отметить, что рост цен на жилье был общемировым явлением. Например, в Болгарии стоимость недвижимости выросла на 16,5%, а в Венгрии – на 13,4% в период с III квартала 2023 до III квартала 2024 (по данным Eurostat).

Будут ли покупатели ждать запуска программы?

Не исключено, что потенциальные покупатели отложат решения о покупке, ожидая официального старта программы «Первые ключи».

Катажина Дмовская отмечает, что если программа будет запущена только в середине года, незадолго до президентских выборов, существует большая вероятность, что к концу 2025 года она может быть пересмотрена.

Выводы

«Первые ключи» – это еще одна государственная программа жилищной поддержки, которая вызвала широкие дискуссии. Ее успех будет зависеть от хорошо продуманных механизмов, которые реально увеличат доступность жилья, а не просто создадут кратковременный ажиотаж на рынке. Дальнейшие законодательные изменения определят эффективность этой инициативы.