W lutym 2025 roku Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Paszyk, przedstawił główne założenia nowego programu wsparcia mieszkaniowego – “Pierwsze klucze”. W związku z tym pojawia się wiele pytań – czy jest to faktycznie skuteczna strategia mieszkaniowa, czy jedynie element kampanii politycznej? Jak tego typu programy wpływają na rynek nieruchomości i jakie aspekty rząd powinien wziąć pod uwagę przy wdrażaniu nowego projektu? Eksperci ANG Odpowiedzialne Finanse analizują przedstawione propozycje.

Prezentacja założeń programu budzi emocje

W czwartek Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło główne założenia programu. Chociaż przekazane informacje mają dość ogólny charakter, a sam minister podkreślił, że mogą one jeszcze ulec zmianie w trakcie procesu legislacyjnego, ich ujawnienie wywołało szeroką dyskusję w branży.

Koncepcja programu mieszkaniowego pod nazwą „Kredyt 0 procent” była jedną z obietnic wyborczych obecnej koalicji rządzącej. Początkowe propozycje rządu pod nazwą „Kredyt na start” spotkały się jednak z dużą falą krytyki. W efekcie Ministerstwo postanowiło wrócić z kolejną odsłoną tego projektu, tym razem jako “Pierwsze klucze”.

Pierwsze reakcje na nowy program

Według Katarzyny Dmowskiej, wiceprezeski ANG Odpowiedzialne Finanse, wprowadzenie do programu elementów wspierających rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego jest jego mocną stroną. Obejmuje on bowiem środki przeznaczone na partycypację w Towarzystwach Budownictwa Społecznego oraz na wkład mieszkaniowy, co było również częścią wcześniejszych propozycji rządu.

Tylko rynek wtórny – decyzja kontrowersyjna

Jednym z kluczowych elementów programu jest wyłączenie z niego deweloperów oraz flipperów. Dotyczyć ma on jedynie mieszkań z rynku wtórnego, przy czym sprzedającymi mogą być wyłącznie osoby, które posiadają nieruchomość od co najmniej trzech lat.

Zdaniem Katarzyny Dmowskiej, taki zapis znacząco ograniczy dostępność mieszkań objętych programem. Ministerstwo tłumaczy tę decyzję chęcią uniknięcia spekulacyjnych wzrostów cen i nadużyć, jednak warto zauważyć, że deweloperzy odgrywają kluczową rolę na rynku mieszkaniowym, a ich całkowite wykluczenie może mieć długofalowe konsekwencje.

Program nie dla wszystkich kupujących

Kolejną istotną kwestią jest fakt, że z programu nie będą mogły skorzystać wszystkie osoby kupujące mieszkania na rynku wtórnym.

Jak zauważa Krzysztof Iwan, ekspert kredytowy ANG, przepisy wykluczają z programu osoby, które wcześniej posiadały nieruchomość. W praktyce oznacza to, że młode małżeństwo, które trzy lata temu kupiło swoje pierwsze mieszkanie i teraz chce zamienić je na większe, nie będzie mogło skorzystać z “Pierwszych kluczy”. Co więcej, osoby zainteresowane odkupieniem ich mieszkania również nie będą mogły liczyć na wsparcie – ponieważ lokal musi mieć co najmniej pięć lat od momentu oddania do użytku.

Ustalenie takich okresów karencji wydaje się arbitralne i może sprawić, że program nie przyniesie oczekiwanych rezultatów.

Ograniczenia cenowe – czy limity są realistyczne?

W ramach programu wprowadzono maksymalne ceny za metr kwadratowy, które wynoszą:

• 11 000 zł – dla mieszkań w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie,
• 10 000 zł – dla pozostałych lokalizacji w Polsce.

Dodatkowo gminy będą miały możliwość ustalania własnych limitów cenowych.

Eksperci zwracają uwagę, że wprowadzenie limitów cenowych jest potrzebne, ale ich wysokość powinna być lepiej dopasowana do realnych warunków rynkowych. W mniejszych miastach ustalone limity mogą być odpowiednie, jednak w największych aglomeracjach są one zbyt niskie w stosunku do cen rynkowych.

Zdaniem Krzysztofa Iwana, skutkiem tego może być martwy charakter programu, ponieważ kupujący nie będą mogli znaleźć mieszkań spełniających kryteria cenowe. To z kolei nie wpłynie na ich decyzję dotyczącą lokalizacji, lecz raczej zmusi ich do wyboru mniejszych mieszkań lub tańszych nieruchomości w gorszym standardzie.

Porównania do “Mieszkania dla młodych”

Eksperci przywołują analogię do programu “Mieszkanie dla młodych” (MdM), który obowiązywał w latach 2014-2018. W początkowej fazie funkcjonowania programu również istniały zbyt niskie limity cenowe, co sprawiło, że nie cieszył się on dużą popularnością. Dopiero podniesienie limitów sprawiło, że program odniósł sukces i realnie pomógł wielu młodym ludziom w zakupie pierwszego mieszkania.

Czy program spowoduje wzrost cen?

Nowy program jest również porównywany do „Bezpiecznego kredytu 2%” (BK2%), który obowiązywał od lipca do grudnia 2023 roku i przyczynił się do dynamicznego wzrostu cen nieruchomości. Katarzyna Dmowska podkreśla, że wprowadzenie limitów cenowych w “Pierwszych kluczach” jest konieczne, aby uniknąć podobnych skutków.

Warto jednak zauważyć, że wzrost cen nieruchomości nie był unikalnym zjawiskiem dla Polski – podobne tendencje występowały w całej Europie. Na przykład w Bułgarii ceny mieszkań wzrosły o 16,5%, a na Węgrzech o 13,4% w okresie od III kwartału 2023 do III kwartału 2024 (dane Eurostat).

Wzrost cen w Polsce był również napędzany świadomością, że program BK2% miał ograniczony czasowo charakter. Spowodowało to dużą presję na szybkie podejmowanie decyzji zakupowych, co w efekcie doprowadziło do nagłego wzrostu cen mieszkań.

Czy kupujący będą czekać na wejście programu w życie?

Nie można wykluczyć, że potencjalni nabywcy będą zwlekać z decyzjami zakupowymi do momentu wprowadzenia programu “Pierwsze klucze”. Ostateczny kształt programu będzie zależał od dalszych prac legislacyjnych, dlatego kluczowe jest, czy jego ostateczna wersja będzie oparta na rzetelnych analizach rynkowych, czy też stanie się jedynie elementem kampanii prezydenckiej.

Katarzyna Dmowska zwraca uwagę, że jeśli program zostanie wdrożony dopiero w połowie roku, tuż przed wyborami prezydenckimi, istnieje duże ryzyko, że pod koniec 2025 roku może czekać go kolejna korekta.

Podsumowanie

“Pierwsze klucze” to kolejny rządowy program wsparcia mieszkaniowego, który budzi wiele emocji. Jego sukces będzie zależał od dobrze przemyślanych mechanizmów, które realnie wpłyną na dostępność mieszkań, a nie jedynie stworzą chwilowy impuls na rynku. Dalszy przebieg prac legislacyjnych będzie kluczowy dla jego skuteczności.