Zgodnie z kwartalnymi danymi i analizami portalu Nieruchomosci-online.pl, w czwartym kwartale 2024 roku nastroje na rynku nieruchomości spadły poniżej poziomu optymizmu. Główne przyczyny tego zjawiska to przedłużające się oczekiwanie na decyzję rządu w sprawie nowego programu wsparcia, utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz zawyżone ceny mieszkań, które pozostały na wysokim poziomie po programie BK2%. Dodatkowo zadziałał typowy dla zimowego okresu efekt sezonowego spowolnienia, który nasiliły święta i nowy rok. Czy sytuacja zmieni się w 2025 roku wraz z zapowiedzianym programem „Pierwsze klucze”?

Oczekiwanie na rządowe wsparcie i jego wpływ na rynek

Cały 2024 rok upłynął pod znakiem niepewności związanej z ewentualnym wsparciem rządu dla rynku nieruchomości. Brak konkretnej decyzji w tej sprawie stopniowo osłabiał optymizm zarówno kupujących, jak i sprzedających. Portal Nieruchomosci-online.pl regularnie bada nastroje uczestników rynku za pośrednictwem ankiety przeprowadzanej wśród agentów nieruchomości w całej Polsce.

W konsekwencji, ostatni kwartał ubiegłego roku przyniósł wyraźne pogorszenie ocen – indeks nastrojów rynkowych INPON wyniósł 47,62 pkt na 100, co oznacza spadek o 4,34 pkt. Przekroczenie granicy 50 pkt oznacza, że ogólny sentyment na rynku stał się pesymistyczny. Tak duże obniżenie wskaźnika w porównaniu do poprzednich okresów wskazuje na rosnącą niepewność wśród uczestników rynku co do przyszłej sytuacji.

Wysokie stopy procentowe, inflacja i drogie mieszkania nadal hamują rynek

Niepewność związana z polityką rządową to tylko jeden z czynników wpływających na obecne spowolnienie na rynku nieruchomości. Dużą rolę odgrywają również:

• Wysokie koszty kredytu, które powodują obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych kupujących.
• Inflacja, która spowalnia gospodarkę i zmniejsza skłonność do dużych inwestycji.
• Przeszacowane ceny nieruchomości, które nie zostały jeszcze dostosowane do zmniejszonego popytu.

Te czynniki wpłynęły nie tylko na sektor mieszkań, ale także na inne segmenty rynku nieruchomości.

Rynek zaczął się stabilizować bez interwencji rządu

Pod koniec 2024 roku rynek zaczął powoli przyzwyczajać się do nowej sytuacji. Pomimo braku oficjalnej decyzji rządowej, uczestnicy rynku oswoili się z warunkami, w których popyt nie jest sztucznie wspierany przez programy pomocowe.

Wysokie ceny nieruchomości, które zostały wywindowane przez poprzedni program wsparcia, utrzymywały się jeszcze w IV kwartale 2024 roku. Jednak od tego momentu, aż do 13 lutego 2025 roku, kiedy ogłoszono nowy program „Pierwsze klucze”, można było zaobserwować stopniowe luzowanie oczekiwań cenowych. Kupujący zaczęli być bardziej powściągliwi, co wpłynęło na decyzje sprzedających.

Gdyby rynek funkcjonował bez wsparcia rządowego, zdaniem ekspertów ceny naturalnie dostosowałyby się do realnych możliwości finansowych kupujących. Spowolnienie gospodarcze i mniejszy popyt stopniowo skłoniły sprzedających do korekty oczekiwań cenowych. Właściciele nieruchomości, którzy nie mogli pozwolić sobie na dalsze czekanie, byli zmuszeni do obniżania cen, zwłaszcza jeśli ich mieszkania znajdowały się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub wymagały remontu.

Analiza cen ofertowych przeprowadzona przez portal Nieruchomosci-online.pl wykazała, że w większości miast wojewódzkich ceny mieszkań zaczęły się stabilizować lub spadać – szczególnie w przypadku mniejszych lokali. Choć te obniżki były niewielkie (sięgające maksymalnie 3-4%), pokazują one, że rynek powoli koryguje ceny.

Co może wydarzyć się w kolejnych miesiącach?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami prognozują dalszy wzrost liczby ofert sprzedaży, co przełoży się na większą konkurencyjność. Już teraz liczba ogłoszeń wzrosła o 5% w porównaniu do III kwartału, a w zestawieniu rok do roku (IV kwartał 2024 vs. IV kwartał 2023) wzrost wyniósł aż 27%. Tak duża rozbudowa oferty była jednym z najważniejszych trendów na rynku nieruchomości w minionym roku.

Obecnie kupujący mają szeroki wybór nieruchomości i, jeśli dysponują gotówką, mogą próbować negocjować ceny. Właściciele mieszkań, którzy nie chcą czekać na klientów zainteresowanych rządowym wsparciem, mogą być skłonni do ustępstw cenowych. Obserwatorzy rynku czekają teraz na większą odbudowę podaży, która została mocno ograniczona po zakończeniu programu BK2%.

Większy wybór nieruchomości może sprawić, że ceny pozostaną stabilne przynajmniej do momentu, gdy popyt ponownie wzrośnie. Jednak część sprzedających nadal utrzymuje wysokie ceny, licząc na to, że nowy program „Pierwsze klucze” spowoduje wzrost zainteresowania i kolejny boom na rynku.

Eksperci: kluczowa jest polityka pieniężna i stabilność warunków

Według dr hab. Bogusława Półtoraka, profesora Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu i analityka badań nastrojów rynkowych, przyszłość rynku nieruchomości zależy od kierunku polityki pieniężnej. Inflacja nadal jest na relatywnie wysokim poziomie, a kluczowe znaczenie ma przewidywalność działań rządu i banku centralnego. Zdaniem eksperta, powrót do dodatnich realnych stóp procentowych pozwoliłby na bardziej racjonalne decyzje inwestycyjne i stabilizację rynku.

Podsumowując, największym wyzwaniem dla rynku nieruchomości jest zapewnienie większej przewidywalności i stabilności warunków gospodarczych. Obecnie na decyzje uczestników rynku wpływa zbyt wiele zmiennych jednocześnie. Kupno nieruchomości to długoterminowa inwestycja, która wymaga pewności co do przyszłości.

Zdaniem ekspertów, programy wsparcia nie są rozwiązaniem dla problemów rynku nieruchomości – kluczowe byłoby obniżenie stóp procentowych, co poprawiłoby zdolność kredytową większej grupy klientów. Dopiero ta zmiana mogłaby trwale poprawić sytuację na rynku i zwiększyć dostępność mieszkań dla kupujących.